文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xi诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子àn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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