5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗