导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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