5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募(mù聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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