近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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