导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金(肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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