文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过>

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(ku室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过ǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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