导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为(1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(z1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算hì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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