饱受争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方)交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负(fù)担(dān)，而且这些服务事(shì)项并猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注(zhù)最多的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费标准基猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服务项目和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能会利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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