文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zē扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文ng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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