近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注(卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(ch卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些ǎn)更多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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