5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过20耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗22年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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