导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动(凝神静气的意思，凝神静气的意思解释dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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