文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区or: #ff0000; line-height: 24px;'>海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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