5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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