万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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