导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi华大基因是国企吗)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)华大基因是国企吗在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面华大基因是国企吗积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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