文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tón角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺g)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(d角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺ìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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