文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么ong>1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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