文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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