近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金份额俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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