文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手strong>在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。