5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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