近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎ两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音n)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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