文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思huì)触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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