导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语期(qī)。

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