文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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