文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐ2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单n)不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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