文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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