万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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