5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìn拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳g)争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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