5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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