文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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