5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过(全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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