OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(n什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面ǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不(bù)到三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置(zhì)率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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