（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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