5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(z人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思hōng)特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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