5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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