导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎcos180°是多少，cos180度等于多少o)区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhácos180°是多少，cos180度等于多少i)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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