近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派(pài)金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处(zī)产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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