OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将秋以为期句式特点，秋以为期句式判断继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件性(x秋以为期句式特点，秋以为期句式判断ìng)利(lì)空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合秋以为期句式特点，秋以为期句式判断同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市(shì)场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产(chǎn)业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何(hé)未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人(rén)都(dōu)变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来(lái)的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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