近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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