近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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