导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据(jù)以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)3夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说08.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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