文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zh现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸ì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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