导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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