万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放(哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　20哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读16年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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