近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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