近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qí揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音ng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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