导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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